物业管理方案

微文呈现整理的物业管理方案（精选4篇），汇集精品内容供参考，请您欣赏。

物业管理方案 篇1

商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大孝悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的.各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商铺物业的管理特点

2.1顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重

2.2服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则

2.3管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0物业管理人员配备

3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

3.1.1.5经营服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

物业管理方案 篇2

尊敬的xx路商业步行街业委会全体同仁：

xx物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的“xx路商业步行街”提供物业管理服务方案建议。

由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解“xx路商业步行街”之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对“xx路商业步行街”进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。

我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的.诚意及热情为贵委领导的“xx路商业步行街” 提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！

物业管理方案 篇3

一、公共设施设备治理

1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。治理措施

(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。

(2)配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。

(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

(4)建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。

(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

二、安全治理

1.治理目标

(1)确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。

(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进进。

(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

2.建立交互式联动治安网络

(1)在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

(2)遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指导员，定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施

(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

(4)治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

三、装修治理

1.日常装修治理

(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

(2)跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，安全治理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

(3)安全治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。

(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

(5)安全治理组负责装修日常安全工作。

(6)与业户和施工队负责人签订安全责任书。

(7)装修材料按指定时间进进，安全治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，方可作业。

(8)安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

(9)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

四、消防治理

1.消防组织机构的建立

(1)治理处负责建立消防安全小组。

(2)治理处主任为消防安全负责人。

(3)治理处其他职员为义务消防员。

(4)安全治理主管为专职安全监视员。

(5)日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。

(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。

2.建立各项消防制度

(1)消防检查制度。

(2)专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。

(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

(6)治理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

3.防火措施

(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每周确定一名主管以上的`治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。

(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

4.消防知识培训

(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

(2)治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情况须具体记录。

(3)治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行

在活动记录中登记并整改。

(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

5.消防设备治理

(1)治理处负责建立消防档案。

(2)治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

(3)制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。

(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。

(2)消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题目，及时调整、纠正并验证其结果。

五、车辆治理

1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区安全治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。

2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进进停车场。

3.车辆进进：车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后方可进进。

4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5.驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6.治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

六、清洁治理

1.职员配置及分工详见岗位架构图(略)。

2.工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

物业管理方案 篇4

一、XX项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业推荐如下：

1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理带给日常服务的资料：

1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的'代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明u》

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的资料：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作资料：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门带给的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；

4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）