物业管理调研报告
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物业管理调研报告 篇1
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。
（二）业主大会及业主员会成立情况
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。
（三）小区的物业管理情况
调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题
调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题
一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。
5、物业管理模式落后，经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的.服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
物业管理调研报告 篇2
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状
去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约20xx万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。
（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的.条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。
（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。
物业管理调研报告 篇3
按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。
2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。
3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困难问题
1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。
2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是20xx年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是20xx年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。
3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。
4.整体素质有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。
5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。
三、建议意见
1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的`监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。
3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。
物业管理调研报告 篇4
为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20xx年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：
一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况
截止2011年7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。
二、存在的主要问题
在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。
（一）物业管理收费偏低
地区内物业管理收费自1998年出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到2008年，2009年XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在1998年是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：
一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。
二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。
三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。
四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。
（二）物业管理中各方主体行为不规范
地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。
（三）落实住房专项维修资金制度不到位
一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。
二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。
三是2006年前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。
由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。
（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。
三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）
（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制
XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。
（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制
随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。
（三）物业服务企业行为不规范
市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的`关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。
（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响
市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。
（五）无物业小区陷入治理困境
XX市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理；二是城乡结合部个人兴建的私房群；三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。
四、措施与建议
（一）物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作
1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。
2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施（含社区医疗服务站及文体活动设施）移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房（含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材）移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。
物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。
物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。
（二）全面建立业主委员会制度
鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散；二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会；三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设；四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。
（三）创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度
1、建立“质价相符”的物业服务收费机制
物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协（2004）1号）文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》新建房[2004]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。
（1）市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。
（2）对封闭式住宅小区，应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（施行）》（新建房[2004]4号）文件规定执行，即：
普通住宅的物业管理综合服务费
基准价的最高价格水平
2、安排专项财政补贴资金，解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难
市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源，多半处于瘫痪和半瘫痪状态，无法正常运作。为此，建议市财政按照3000人以下的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴3000元的标准，3000～5000人的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴5000元的标准，5000人以上的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴8000元的标准，解决小区业主委员会的办公费用，使业主委员会能够开展正常工作，行使正常管理职责。
3、完善住房专项维修资金制度
住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费，是延长小区使用的保命金，必须规范归集、规范运作，鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题，建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。
——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房，原产权单位应按向职工出售价的20%，现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金，未交纳的要补交。
——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金，此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解，两小区建设完工后，维修基金按1%留成，现维修基金已全部用完，两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元，在地区住房公积金管理中心暂存，应启动此款，补足两小区维修基金）。
——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴，未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴，否则由房产管理部门按有关规定处罚。
住房专项维修基金均应按照业主所有，专户专储，按幢立账，按户核算，政府监督的原则实施管理。
4、下放物业管理企业资质审批权限
将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县（市）房地产（建设主管部门）主管部门，由地区建设局备案，以便事权统一，属地管理，市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度，建立街道、居委会、住户满意度评价机制。
5、发挥职能部门作用，上下联动，综合治理
住宅小区物业管理从“条”上看，涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门，从“块”上看，涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区，必须上下联动，综合治理。为此，①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理工作；街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议，由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的重大问题，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任，建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费，由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队，由民政或公安部门补助一定的费用，协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员，加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。
（四）加强对无物业小区的管理
无物业小区管理难度大，容易引发各种社会问题，为此，必须加强无物业小区的综合治理，确保社会长治久安，首先对无物业小区要分清情况，按照片区治理的原则，由各区街道办牵头，房产局指导，以片划分管理小区，组建片区物业管理机构，纳入物业管理范畴，其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策，市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金，第三，要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上，社区要把物业管理的重心移向无物业小区，特别是要抓好无物业小区的治安管理。
（五）机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区，因机关合并或企业改制，原建设单位已不复存在的，政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金，对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。
（六）加强物业管理人员的上岗培训工作
市房地产主管部门要做出规划，对物业公司管理及工作人员要采取“走出去，请进来”的方式进行业务培训，努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗，把好物业管理人员的进入关，彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。
物业管理调研报告 篇5
嘉定镇街道区人大代表工委调研小组
一、引言
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。
二、调研目的、方法和过程（一）调研目的
通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责
人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。
（三）调研过程
5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
三、我区物业管理基本情况
据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米（见表1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。
本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事
物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。
表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表
名称特征一层或二层/平房/70年代以前（保障型）80年代以后开发、80M2以下（改善型）90年代以后开发、120M2以下（基本型）90年代末以后开发、90M2以上（舒适型）90年代末以后开发、90M2以上（舒适型）90年代末以后开发、140M2以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019户数（户）400035555总面积（万M2）总量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。
四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。
表2对目前居住小区满意率的情况统计表
问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项1、非常满意2、满意百分比（%）026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的'禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。
（二）历史遗留问题没有及时解决
据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独
的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。
老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位（三）物业管理市场化机制尚不成熟
主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存
量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图２）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。
二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。从图２分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物业公司自行消化D：提高物业费标准40%63%27%97%物业业主0%A：重新选聘物业公司B：降低服务水平
（四）街坊基金亏损现象严重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、
下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按20xx年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，20xx年亏损总额已达70万元，20xx年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上（表3）愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。
表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表
问卷题目选项1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？2、不愿意3、随大流4、不表态百分比（%）26134912（五）业委会队伍的专业素质不高
在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业
委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：A:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%B:业委会不能有效地代表业主大会办事C:物业管理费的等级收费31.25%D：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。
五、近年来政府所做工作及取得的成效
近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定
成效。具体体现在：
1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。
4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。
总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，
在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。
六、关于加强我区物业管理工作的建议
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以
及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏
损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从（表３）中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动
迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
物业管理调研报告 篇6
为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。
一、发展现状
近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。
1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。
2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。
3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。
4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。
二、主要问题
虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。
1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的`车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。
2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。
3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。
4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。
5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。
6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。
三、原因分析
我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：
1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。
2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。
3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。
4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。
四、几点建议
调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。
1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。
2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。
3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。
4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。
5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。
6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。